Аппетиты у современного девелопера как из прошлой жизни, а реальность на исходе 2019-го уже совсем другая.
Вопрос о переводе ИЖС на эскроу (Эскроу- счёт (англ. escrow) специальный условный счёт, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определённых обстоятельств или выполнения определённых обязательств. Услуги по открытию эскроу-счетов в мировой практике могут оказывать банки, юридические компании, специализированные фирмы или другие эскроу-агенты.) и проектное финансирование за последние 3 года стал серьезной темой для обсуждения.
Есть мнение, что такой вектор дальнейшего развития должен “взбодрить” загородные коттеджные посёлки. Это при том что новичков в этой сфере почти нет. А те, кто уже давно освоился не способен реализовать и тот минимум. Как считает экспертное сообщество в области недвижимости, дело тут совсем не в Минстрое. А скорее в сформировавшихся привычках. А как мы понимаем, меняться не каждый может и хочет. Принципы продаж из 2000-х, продавалось всё за баснословные суммы. Но сегодня уже без пяти минут 2020-й, люди научились считать деньги, планировать свои расходы. Образовалась своего рода зависимость в связи с невозможностью перестроиться, если хотите приспособиться.
Земельный участок без подряда – как отражение всего рынка.
За 2019-й появилось около 30 новых коттеджных посёлков. Из всего числа не более 3-4% под застройку. Проекты с постройкой таунхаусов и малоэтажного жилья вообще отсутствуют.
“97% новых предложений за 2019-й – земельные участки без подряда”
97% новых предложений за 2019-й – земельные участки без подряда. Год ещё не завершен, поэтому надо понимать, что процентное соотношение может только укрепиться. Прошлогодние цифры были “вкусней”. Более 35 коттеджных посёлков, 6 из них с застройкой. Хороший закат 2018-го и отличное начало 2019-го.
По причине падения общей состоятельности граждан количество предложений касающихся земельных участков без подряда (экономкласса) на протяжении последних пяти лет только росло. А вот доля проектов с застройкой предсказуемо потеряла свои темпы. 33% против 7% на сегодняшний день. Экономкласс стал бесспорным лидером – более 90%. Комфорт-класс сократился ещё существенней. С 20% до 6%.
Подмосковный рынок насчитывает порядка 800 посёлков. 69% от общего числа – земельные участки без подряда. Оставшийся процент делится между малоэтажным жильём, таунхаусами и коттеджами. 85% доступных предложений для собственника нацелено на “эконом”. Менее 14% — “комфорт”. Собирает свой процент “премиум”. Стоит уточнить, что проектов с коммуникациями и инфраструктурой на всём рынке всего около 18%, это по очень хорошим расчётам.
“проектов с коммуникациями и инфраструктурой на всём рынке всего 18%”
Очевидно, что такое существенное преимущество земельных участков без подряда обусловлено наличием спроса. Об ажиотаже говорить было бы слишком смело, но успеха у данной категории куда больше, чем у любой иной. Кризисный период лишь улучшил ситуацию по спросу на земельные участки без подряда. 40% до кризиса. 67% за этот год. По данным “Инком – Недвижимость” цифры таковы: малоэтажные жилые дома -14%, таунхаусы и дуплексы — 4%. Реализация земельных участков без подряда – более 75%.
“Реализация земельных участков без подряда – более 75%”
Для более правильного представления, по какой причине произошёл такой перекос следует пояснить, что немалый процент от этих 75 – это покупатель, который не нашёл вариант с домом отвечающий его критериям, либо просто по финансовым соображениям коттедж оказался недосягаем.
По мнению экспертов стоимость сотки в благоустроенном посёлке – до 350 тыс “эконом”. 450 тыс за сотку придётся заплатить за уровень “комфорт” с расположением не далее 30 км от МКАД. Средняя цена участка без подряда – 2,9 млн. руб. Квартира в малоэтажке – 5 млн. руб. Таунхаус обойдётся в 14 млн. Коттедж — 34 млн. руб
Будем учитывать, что число неудачных проектов – 60%. Ситуации, в которой присутствует несоответствие цены качеству нередки. Прошлогодние цифры были ещё более скромными. Более 70% проектов находились в глубокой стагнации, или продавались очень скромно. Неликвида по-прежнему достаточно – выше 50%. В эту цифру входят посёлки экономкласса 60 – 70 км от МКАД. Продукт, который реализуется всегда очень сложно.
“число неудачных проектов – 60%”
Перспективы на дальнейшую жизнь.
Подводя итоги, можно констатировать тот факт, что та картина загородного рынка, которая стала реальностью к концу 2019-го года объективно говорит о профессиональном уровне самих девелоперов – чьи проекты в большинстве заканчиваются неликвидами. И таких большинство. Сегодняшняя жизнь рынка такова. Отсутствие культуры формирования, правильной реализации. Дальнейшей возможности сопровождения проектов требующих детального подхода и такой же отдачи. Изучение рынка, целевой аудитории и т.д. Проблемы подобные объективной оценки отвечающей настоящему рынку, несоответствие заявленного с действительным, перегруз низкокачественных предложений, почти полное отсутствие проектов с застройкой, все эти факты одного порядка.
“Раздутость” рынка недвижимости в 2000-х лишь усугубила эту нездоровую практику. Многие девелоперы и инвесторы погрузились в “свой мир” недвижимости. Этот же “мир” в итоге заставил вернуться многих в реальность. Но данные манеры и подходы укоренились и на подсознательном уровне продолжают жить. И проблема куда глубже, чем кажется. Действия Минстроя нацеленные на проектное финансирование и эскроу в попытке хоть как-то переломить это тревожное ожидание в итоге могут наоборот ещё больше вогнать ИЖС в ступор.