Каждый, у кого нет дачи, мечтает её купить…
Можно ли изменить пагубную практику вечных вложений в дачный дом с минимальной отдачей? Может ли ваша недвижимость работать на вас?
В силу новых ощутимых экономических рисков, которые могут влиять куда сильней, чем политические разногласия, или «игры» с энергоресурсами — загородная недвижимость стала рассматриваться потребителем не только в качестве дачного дома для себя. В некоторых районах Подмосковья запрос на краткосрочную аренду вырос многократно — 100-200%.
Какие выводы можно из этого сделать? Новый формат отдыха может войти в нашу жизнь на длительный срок. Значительная часть граждан откроет для себя отдых в средней полосе нашей страны. По мере растущего спроса на такой отдых, будет «сломано» немало стереотипов и легенд, ведь массовому мнению свойственна стихийность. Краткосрочная аренда войдёт в нашу жизнь минимум на ближайшие 10 лет. Для скандинавского полуострова аренда является совершенно привычной и устоявшейся практикой. Для таких стран, как Швеция и Финляндия данный вид деятельности является доходным и достаточно «тихим». Для российского рынка многое только начинается.
Рынок земельных участков в 2020 году стал более привлекателен для потребителя. Уже в состоявшихся коттеджных посёлках, где есть вся необходимая коммуникационная сеть (электричество, газ, канализация), земельный участок можно приобрести в собственность с большой скидкой. 2020 год — это наилучшее время для покупки земельного участка под разные нужды. Даже если вы строите дачу под себя, то верным стратегическим решением, будет постройка жилого объекта с перспективой на сдачу. Универсальные модели часто имеют свои минусы, но в условиях новых трендов по аренде, такое решение может стать перспективным.
Правильный выбор
Если в ваши планы не входит покупка половины земельных участков коттеджного посёлка, то следует выбирать уже сложившиеся коттеджные посёлки. Со своей сформированной и введённой в эксплуатацию коммуникационной сетью, организованной системой безопасности. Газификация коттеджного посёлка является всегда преимуществом, но если речь идёт об аренде, данная опция не всегда является ключевой. При выборе следует помнить, что степень обустройства земельного участка лишь увеличивает последующие затраты на обслуживание. Практичность с минимальным уходом не станет причиной образования «дыры» в вашем бюджете. Дизайнерские изыски в оформлении вашего земельного участка будут всегда радовать собственника, но для аренды это уже лишняя опция. Предпочтительнее выбирать земельные участки под строительство двух объектов. С последующей возможностью инвестировать в постройку нового загородного жилья. Экономия по коммуникациям и по самому земельному участку очевидна. С точки зрения логистики — доступность участка и время в пути всегда актуальный вопрос. Оптимально — не более 1, 5 часов в дороге, до 35-40 км от МКАД.
Дистанционное управление, удачная концепция на длительный срок
Современная цифровизация практически всех сфер нашей жизни позволяет управлять объектами недвижимости дистанционно. Системами «умного дома» уже никого не удивишь. Многие собственники не представляют своей жизни в отсутствии такого обеспечения. Отопительная система с возможностью управления через приложение на смартфоне стало таким же простым решением, как узнать прогноз погоды. Представить себе системы безопасности, датчики движения и шума, пожарную сигнализацию вне «цифры» уже просто невозможно. Данные системы позволят вам зафиксировать нежелательные, но возможные вторжения. Физическое присутствие всё больше теряет всякий смысл.
Золотой серединой на рынке загородной недвижимости под аренду, считаются одноэтажные каркасные постройки размером 80 квадратных метров с зоной барбекю. Баню и сауну можно считать уже отдельной услугой, но при желании можно найти свои удачные и концептуальные решения в этом направлении. Практичность важна не только с точки зрения обустройства самого земельного участка, но и сточки зрения интерьера дачного дома. Разнообразие возможностей, которые предлагает на сегодня строительный рынок не должно вводить вас в заблуждение, такая вариативность позволяет за очень короткие сроки реализовывать необходимые вам проекты по доступной цене. На сегодня есть все возможности сделать ваш объект привлекательным для арендатора или покупателя.
Возвращаясь к вопросу удалённого управления загородной недвижимостью, стоит обратить внимание на систематизацию въезда и выезда гостей. Установка электронного замка (онлайн — замка) может стать хорошим решением в этом вопросе. Есть достаточное количество примеров реализации проектов с учётом абсолютного дистанцирования с арендатором. Никаких встречающих, никаких уборщиков. Вопрос с уборкой всегда можно решить также дистанционно.
Все правила аренды должны быть максимально ясны и обговорены с арендатором. Чаще всего любые вопросы можно решить удалённо. Но на крайний случай всегда стоит позаботиться об охране. Практически в каждом коттеджном посёлке присутствует своя охранная фирма, заключение доп. соглашения по вашему объекту будет нелишним.
Цель любой аренды — максимум прибыли. Каждый арендатор достоин должного внимания и отношения, а правильно составленный договор избавит обе стороны от лишних вопросов друг к другу.
Цены и новые тренды земельного рынка
Рынок только начинает жить в новых условиях. Несмотря на это, попытки подвести итоги после первой волны пандемии встречаются. «РАД» (Российский аукционный дом) полагает, что никакой коронавирусный кризис повлиять на рынок не может, указывая на высокую инертностью данного сегмента.
Коронавирус и его влияние на рынок недвижимости 2020 −2021гг.
Предположительно считается, что закон о долевом строительстве оказал более существенное влияние.
Эскроу — счета, о которых мы упоминали ранее, усложнили жизнь крупным и малым игрокам рынка. Крупные создали себе комфортный гандикап, более скромные участники вынуждены были оптимизировать свою стратегию.
В итоге такого рода изменения не создали дополнительного пространства для бизнеса, не улучшили микроклимат. Сформировали все условия для регресса и укрепления монополии в рынке. Возможно, кому-то может показаться, что остались только лучшие. Напомним, что на время проектирования и строительства оформляется договор аренды сроком до 5 лет.
На сегодняшний день максимальный интерес направлен на земельные участки под жилищное строительство. Перспективность географического расположения для апартаментов является чуть ли неглавным фактором успешности.
Земельный участок под жилищное строительство в Москве в среднем начинается от 300 млн рублей/га до 1, 5 млрд. рублей за 1га. К ценообразующим факторам можно отнести: градостроительную документацию, сети, свободный доступ к земельному участку.
Уверенную позицию занимают земельные участки под жилую застройку. Вторая строчка — промышленные территории. Имущественных прав чаще всего достаточно, для того чтобы данная категория была привлекательна покупателю.
В связи с приходом нового экономического риска — covid 19, у земельных участков под складские помещения появилась своя перспектива. Склады под индивидуальное хранение и склады с приставкой «гипер» в сложившейся ситуации стали для многих компаний вынужденной мерой. Проявление такой активность объясняется устойчивым запросом на данную категорию земель со стороны различных сервисов доставки.
Земельные участки до 0, 3 га сложны, требуют дальнейшего анализа участка с целью определения наилучшего варианта использования. Самым востребованным и актуальным форматом земельного участка считается площадь от 0, 4 до 3 га. Если взглянуть на себестоимость, то сам земельный участок — это 25% от финальной стоимости. Документация, инженерная подготовка, строительно — монтажные работы, сети — часто определяют многое, если не всё.
Подавляющее число земельных активов находится в руках компаний, банков, госкорпораций. Доля земельных участков под промышленное использование практически всецело принадлежит госкорпорациям. Интерес к данной категории земель присутствует всегда. Москва имела большую промышленную историю. Ткацкие фабрики, машиностроительные заводы, различного уровня предприятия. На сегодня в Москве отсутствует этот колоссальный пласт городской инфраструктуры, но возможность реализации при должном оформлении имеется. Стоит ждать взаимовыгодных союзов между «девелопментом и промышленностью». Редевелопмент промышленных секторов города ещё на многие годы будет актуален, оказывая своё влияние на облик города в целом. Яркими примерами такого сотрудничества может стать альянс ВТБ и mr group, а также Сбербанк и setl group.
В Подмосковье дела обстоят несколько иначе. Ценовой диапазон очень разный. От 1 тыс. рублей /га до 60 млн. рублей/га. Условия формирования итоговой цены складывается исходя из категории и уровня готовности.
Сельхозназначение — 500 — 15 тыс. рублей за сотку.
Промышленное назначение — 10 — 200 тыс. рублей за сотку.
Парки — 150 — 350 тыс. рублей за сотку.
Дачное строительство —100 тыс. — 1500 рублей за сотку. (максимальная цена на сегодня 50 тыс/долл. За сотку)
Говоря о рынке земельных участков Московской области, можно безошибочно утверждать — всё что до 30 — 35 км называется спросом. И в 95% от всего ликвидного рынка земельных участков Подмосковья это либо ИЖС, либо коттеджное строительство. Офисная и торговая недвижимость на фоне пандемии коронавирусной инфекции стала менее привлекательна для покупателя. В рынке Подмосковья меньше системности в отличие от давно поделённой Москвы. В этом есть свои преимущества, как и минусы. Пандемия всё же внесла свои коррективы и подход девелопера был пересмотрен. Загородный актив стал интересен.